기준이 바뀐다
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 관통하는 문장은 하나입니다. "과세 기준을 주택 수에서 가액과 실거주로 옮긴다." 종부세 계산기를 돌리기 전에, 이 패러다임 전환부터 이해해야 계산 결과가 왜 이렇게 나오는지 보입니다.
같은 1주택인데 공제가 5억원 갈린다
- 실거주 1주택: 공시가격 20억원 이하는 과세대상 제외, 초과분은 기본공제 12억원→14억원
- 비거주 1주택: 기본공제 12억원→9억원으로 오히려 하향
- 다주택자: 기본공제 9억원 중 4억원만 고정, 나머지 5억원은 거주 주택 가액 비중만큼만 인정
같은 집을 갖고 있어도 실제로 사느냐 안 사느냐에 따라 공제액이 최대 5억원까지 갈립니다.
공정시장가액비율도 함께 오른다
기본공제뿐 아니라, 세액을 계산할 때 쓰는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 단계적으로 오릅니다. 실거주 1주택자·지방 1·2주택자는 2027년 70%, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 보유자는 2027년 70%를 거쳐 2028년 80%까지 오를 예정입니다. 공제액과 비율이 동시에 움직이는 만큼, 단순히 "공제가 얼마 늘었다"만 보고 유불리를 판단하면 오산입니다.
이 개편안은 아직 국회를 통과한 법령이 아니라 정부안입니다. 세부 수치와 시행 시기는 국회 심의 과정에서 조정될 수 있어, 지금 나온 숫자를 최종 확정으로 받아들이기보다 방향성 참고용으로 보는 게 안전합니다.
계약일자 하나로 갈리는 특례
일시적 2주택자의 처분기한도 조정대상지역 기준 3년에서 2년으로 단축됩니다. 다만 2026년 8월 3일 이전에 주택이나 분양권·조합원입주권을 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우엔 종전 3년 규정이 그대로 적용됩니다. 계약서에 찍힌 날짜 하나로 처분기한이 1년이나 달라지는 셈이라, 이 시기에 거래한 사람이라면 계약일자부터 다시 확인해볼 필요가 있습니다.
결국 종부세 계산기를 돌려보기 전에, 내가 실거주자인지 비거주자인지, 몇 채를 보유했는지, 그리고 이 개편안이 언제부터 나에게 적용되는지부터 정리해야 정확한 그림이 보입니다.