주택임대소득 종합소득세 2026 2천만원 이하 분리과세 14% 간주임대료 홈택스 예상세액

2026.10 임대소득

월세 받는 집주인이 신고 전에 꼭 확인할 순서를 정리했어요.

신고 전 확인 4단계

연 2천만 원분리과세 14%간주임대료홈택스 비교

STEP 1. 총수입금액 확인

연 2천만 원 이하인지부터 봅니다.

STEP 2. 보증금 점검

간주임대료가 붙는지 확인하세요.

STEP 3. 임대 형태 확인

등록임대주택이면 필요경비와 공제가 달라질 수 있어요.

STEP 4. 예상세액 비교

홈택스로 종합과세와 분리과세를 비교합니다.

오해 하나

2천만 원 이하는 비과세라는 말은 사실이 아닙니다.

이 구간은 과세방식을 고르는 구간이에요.

분리과세의 계산 구조

단계	내용
1	필요경비·공제 반영
2	과세표준 계산
3	14% 세율 적용

월세 총액에 바로 14%를 곱하지 않는다는 점이 핵심입니다.

누구에게 유리할까

다른 종합소득이 많으면 분리과세가 유리할 수 있어요.

다른 소득이 적다면 종합과세가 나은 경우도 있습니다.

근로소득이 함께 있다면 두 방식을 모두 계산해 보세요.

보증금이 있다면

맡아 둔 보증금이 있다면 간주임대료가 붙는지 살피세요.

월세×12개월만으로 판단하면 실제 세금과 차이가 날 수 있어요.

홈택스 활용법

주택임대소득 예상세액 비교 기능을 쓰면 두 방식의 차이를 한눈에 볼 수 있습니다.

신고 전에 꼭 한 번 비교해 보세요.

신고 전 한 줄 점검표

• 총수입금액 연 2천만 원 이하인가
• 보증금 간주임대료는 있는가
• 등록임대주택인가
• 다른 종합소득은 어느 정도인가

네 가지에 답해 보면 어느 쪽이 유리한지 방향이 잡혀요.

자주 하는 착각

월세만 계산하면 된다는 생각입니다.

보증금이 있으면 간주임대료도 같이 보세요.

등록 vs 미등록 숫자 비교

등록하면 필요경비율 60%, 공제 400만 원이에요.

미등록이면 필요경비율 50%, 공제 200만 원이에요.

공제는 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때 쓸 수 있어요.

세율은 둘 다 14%로 같고, 차이는 경비율과 공제에서 생겨요.

월세 100만 원이면 세금은

월세 100만 원이면 1년 수입은 1,200만 원이에요.

미등록이면 경비 600만 원, 공제 200만 원을 빼서 과세표준이 400만 원이에요.

400만 원에 14%를 곱하면 세액은 56만 원이에요.

등록이면 경비 720만 원, 공제 400만 원을 빼서 과세표준이 80만 원이에요.

이때 세액은 11만 2천 원으로 훨씬 적어요.

간주임대료 대상 기준

주택이 3채 이상이어야 간주임대료를 따져요.

보증금 합계가 3억 원을 넘는 부분만 대상이에요.

계산할 때는 초과분에 60%를 곱하고 정기예금 이자율을 적용해요.

전용 40㎡ 이하에 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 빠져요.

신고는 언제 하나

전년도 임대소득은 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 신고해요.

홈택스에서 직접 신고할 수 있어요.

신고 전에 등록 여부와 보증금 합계를 메모해 두면 편해요.

분리과세 자세히 보기

자료: 국세청 주택임대소득 과세 안내. 신고 전 홈택스의 최신 안내를 확인해 주세요.