전월세 전환율 계산법, 월세 전환 법정 상한, 반전세 월세 계산, 기준금리 연동 환산

2026.10 임대차 계산

월세 제안서를 받으면 숫자 세 개를 먼저 적어 두는 것이 좋습니다.

기존 보증금, 새 보증금, 제안 월세입니다.

여기에 현재 상한만 더하면 전월세 전환율 계산법 4단계 안에 검산이 끝납니다.

기준금리가 한 칸 움직이면 상한은 얼마나 변할까

상한은 기준금리에 2%p를 더한 값이며 연 10%를 넘을 수 없습니다.

올해 7월과 8월 인상으로 기준금리가 3.00%가 되었고 상한은 연 5.0%입니다.

금통위가 0.25%p씩 움직일 때 1억 원과 2억 원을 돌린 월세 상한이 어떻게 달라지는지 계산했습니다.

기준금리	상한	1억 원 전환	2억 원 전환
2.50%	4.50%	37만 5,000원	75만 원
2.75%	4.75%	39만 5,833원	79만 1,667원
3.00% (현재)	5.00%	41만 6,667원	83만 3,333원
3.25%	5.25%	43만 7,500원	87만 5,000원
3.50%	5.50%	45만 8,333원	91만 6,667원

0.25%p 변화는 1억 원당 월 2만 833원, 연 25만 원에 해당합니다.

3.25%와 3.50%는 가정 계산이며, 실제 회의 결과가 나오면 같은 방식으로 한 줄만 바꾸면 됩니다.

10월 22일과 11월 26일 회의가 그다음 일정입니다.

제안서 검증 4단계

STEP 1. 전환 금액 구하기

기존 보증금에서 새 보증금을 뺍니다. 전세 2억 4,000만 원이 보증금 1억 4,000만 원으로 바뀌면 전환 금액은 1억 원입니다.

STEP 2. 상한 월세 계산하기

1억 원 × 5.0% ÷ 12를 하면 41만 6,667원입니다.

STEP 3. 제안 월세 대조하기

제안이 55만 원이라면 연 660만 원이고 적용 비율은 6.6%입니다.

STEP 4. 초과분 확정하기

55만 원에서 41만 6,667원을 빼면 월 13만 3,333원, 1년이면 160만 원이 상한을 넘는 몫입니다.

이 네 줄을 메모장에 옮겨 두면 중개 현장에서 같은 숫자로 대화할 수 있습니다.

조문의 "낮은 비율"을 읽는 방법

전월세 전환율 계산법에서 가장 헷갈리는 대목이 이 문구입니다.

시행령은 두 비율 중 낮은 쪽을 쓰라고 정합니다.

연 10%와 기준금리+2%p를 모두 계산해 작은 값을 고르는 방식입니다.

지금은 5.0%가 10%보다 작아서 5.0%가 선택됩니다.

기준금리가 8%를 넘기 전에는 연 10% 쪽이 쓰일 일이 없습니다.

계산에서 자주 틀리는 부분

• 보증금 전체에 비율을 곱하는 실수: 월세로 돌리는 금액에만 곱합니다
• 12로 나누지 않고 연 금액을 월세로 착각하는 실수
• 4.5%와 5.0%를 섞어 쓰는 실수: 전환 날짜의 기준금리로 통일합니다
• 만 원 단위와 원 단위를 섞는 실수: 1억 원은 100,000,000원입니다

첫 번째 실수가 가장 흔합니다.

전세 3억 원 전체에 5.0%를 곱하면 월 125만 원이 되는데, 월세로 돌린 금액이 1억 원뿐이라면 상한은 41만 6,667원입니다.

같은 계산이라도 곱하는 대상에 따라 3배 가까이 차이가 납니다.

암산용 환산 기준

전환 금액	상한 월세(5.0%)	하루 환산
1,000만 원	4만 1,667원	약 1,390원
5,000만 원	20만 8,333원	약 6,940원
1억 원	41만 6,667원	약 13,890원
2억 원	83만 3,333원	약 27,780원

1억 원당 약 41만 7,000원이라는 숫자 하나만 외우면 나머지는 배수로 풀립니다.

한눈에 정리

상한 연 5.0%1억 원당 월 41만 6,667원월세×12÷전환 금액초과분만 무효

FAQ

• Q. 상한은 어디서 확인하나요? A. 한국은행 기준금리에 2%p를 더하면 되며, 조문은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다.
• Q. 월세 제안이 상한 안이면 무조건 적정한가요? A. 상한은 천장일 뿐이어서 주변 월세와 비교해 더 낮게 협의할 수 있습니다.
• Q. 계약 중간에 기준금리가 오르면 월세를 더 올릴 수 있나요? A. 이미 전환해 합의한 월세는 그대로이고, 새로 전환할 때 그 시점의 상한이 적용됩니다.

전월세 전환율 계산법 표와 예시 자세히 보기

출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조, 한국은행 금융통화위원회 기준금리 결정을 종합해 정리했습니다.