임차권등기명령 이사 시기 보증금 회수 순서 대항력 우선변제권

2026.10 보증금 반환

임차권등기명령에서 가장 많이 틀리는 부분은 비용이 아니라 이사 시점과 이후 회수 순서입니다.

등기부에 기재되기 전에 짐을 빼면 대항력이 끊기고, 등기만 해 두고 손을 놓으면 보증금은 돌아오지 않습니다.

실비 약 45,200원결정까지 3~5일등기까지 1~2주지연손해금 연 12%

이사 타이밍 4단계

STEP 1. 계약 종료와 해지 통지 확정

만기일 다음 날부터 신청 자격이 생깁니다. 묵시적 갱신이면 해지 통지 도달일부터 3개월 뒤에 종료되므로 내용증명으로 도달일을 남깁니다.

STEP 2. 신청과 결정

전자소송으로 접수하면 법원 결정까지 보통 3~5일입니다. 결정문을 받았다는 사실만으로는 아직 이사할 수 없습니다.

STEP 3. 등기부 기재 확인

인터넷등기소에서 건물 등기사항증명서를 열람해 을구에 주택임차권이 올라온 것을 직접 봅니다. 열람 수수료는 700원입니다.

STEP 4. 이사와 전입신고

기재를 확인한 뒤 이사하고 새 주소로 전입신고를 합니다. 이때부터는 점유를 유지하지 않아도 기존 권리가 유지됩니다.

등기 전후 권리 변화

구분	등기 전 이사	등기 확인 후 이사
대항력	전출 다음 날 소멸	유지
우선변제권	대항요건 상실로 소멸 위험	확정일자 순위 유지
점유 유지 의무	필요	불필요

등기 시점이 순위에 미치는 영향

임차권등기의 효력은 신청한 날이 아니라 등기가 기입된 시점부터 생깁니다.

접수와 기입 사이에 집주인이 새 근저당을 잡거나 압류가 들어오면, 그 권리와의 관계는 기존 대항력·확정일자 기준으로 따져집니다.

그래서 계약 종료일이 확정되면 바로 접수하는 것이 순위 면에서 유리합니다.

소액임차인 최우선변제와의 관계

임차권등기 이전에 이미 소액임차인 요건을 갖췄다면 최우선변제 권리는 등기 후에도 그대로 이어집니다.

반대로 등기 이후에 그 집에 새로 입주하는 임차인은 최우선변제를 받을 수 없습니다.

회수 방식 선택 가이드

방식	특징	적합한 경우
내용증명	비용이 거의 없고 반환 의사 증거 확보	첫 독촉 단계
지급명령	서면 심사, 2주 내 이의 없으면 확정	임대인이 채무 자체는 인정
보증금반환소송	변론 절차, 소장 송달 다음 날부터 연 12% 지연손해금	임대인이 다투거나 연락 두절
강제경매 신청	확정 판결 후 주택 매각 대금에서 배당	임대인 재산이 해당 주택뿐일 때

등기 말소와 비용 정산

• 보증금을 전액 돌려받은 뒤 임차권등기 말소를 신청합니다.
• 말소 때도 등록면허세와 등기신청수수료가 별도로 듭니다.
• 신청 때 낸 인지대·송달료·등록면허세·등기수수료는 임대인에게 청구할 수 있어 영수증을 모아 둡니다.
• 보증금 반환 시점에 비용을 합산해 한 번에 정산하는 방식이 흔합니다.

다만 임대인이 보증금 반환과 말소를 맞바꾸자고 하며 비용 정산을 미루는 경우가 있으니, 반환 확인 전에는 말소 동의서를 먼저 주지 않는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

• Q. 전출 신고를 먼저 하고 신청해도 되나요? A. 대항요건이 이미 끊긴 뒤라면 기존 권리 보전이 어려워지므로 전입 상태에서 신청해야 합니다.
• Q. 법무사 없이 가능한가요? A. 전자소송으로 직접 신청하면 실비 약 45,200원이면 충분합니다.
• Q. 상담은 어디서 받나요? A. 대한법률구조공단 132에서 무료 상담이 가능합니다.

임차권등기명령 신청 절차와 비용 자세히 보기

사안별 판단은 대한법률구조공단 132 무료 상담으로 보완하고, 접수 직전에 전자소송 사이트의 공지를 한 번 더 열어 봐 주세요.
출처: 대법원 전자소송, 찾기쉬운 생활법령정보, 국가법령정보센터 안내를 종합해 정리했습니다.