결론부터요. 서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역이라서, 다주택자가 서울 아파트 사면 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 중과세율이 그대로 적용돼요. 1주택자는 1~3% 기본세율만 내는데, 같은 아파트라도 몇 번째 주택이냐에 따라 세금이 최대 12배까지 차이 날 수 있어요.
⏱ 10초 요약
1주택 1~3% · 서울 다주택자 2주택 8%/3주택 이상 12% · 일시적 2주택은 3년내 처분시 예외
📌 목차
1. 1주택 기본세율
2. 서울 다주택자 중과세율
3. 주택 수 세는 법
4. 일시적 2주택 예외
5. 감면 제도
6. 자주 묻는 질문
1️⃣ 1주택 기본세율
| 취득가액 | 세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억~9억원 | 1~3% (사잇값) |
| 9억원 초과 | 3% |
6억~9억 구간은 (취득가액×2/3억원−3)÷100 공식으로 계산돼요. 7.5억이면 정확히 2%예요. 1주택자가 6억 아파트 사면 취득세 600만원+지방교육세 60만원해서 총 660만원, 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%(120만원)가 더 붙어요.
2️⃣ 서울 다주택자, 중과세율 얼마나 되나요?
서울은 2025년 10월 15일부터 25개 자치구 전역이 조정대상지역이에요. 경기 과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남 등 12곳도 포함돼요.
| 보유 주택수 | 취득세율 |
|---|---|
| 1주택 | 1~3% |
| 2주택 | 8% |
| 3주택 이상 | 12% |
서울 아파트는 조정대상지역을 피할 수 없어서, 신축이든 구축이든 다주택자라면 이 중과세율이 그대로 적용돼요. 법인이 취득하면 주택수 상관없이 12%가 적용돼요.
3️⃣ 주택 수, 어떻게 세나요?
본인 명의만 세는 게 아니라 세대 합산으로 판정해요. 세대원, 배우자, 공동지분 보유 주택은 물론, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권, 조합원입주권, 주거용 오피스텔까지 다 포함돼요. 부부는 세대분리 안 되면 같은 세대로 봐요.
반대로 제외되는 경우도 있어요.
- 시가표준액 수도권 1억원(비수도권 2억원) 이하 저가주택
- 상속 후 5년 이내 상속주택
- 2025.1.2 이후 서울·경기·인천 제외 지방 공시가격 2억원 이하 주택 유상취득(지방 저가주택 특례)
⚠️ 분양권 주의하세요
신축 아파트를 분양권으로 사셨다면, 분양권 취득 시점부터 주택수에 포함될 수 있어요. 완공·잔금일이 아니라 분양권 취득일이 기준일 수 있으니, 다른 주택 매매 계획 있으면 계약 전 세무 검토 받으세요.
4️⃣ 일시적 2주택이면 중과 피할 수 있어요
이사 등으로 일시적 2주택 됐다면, 3년 이내 종전 주택 처분하면 8% 대신 1~3% 기본세율 받을 수 있어요. 3년 기한 놓치면 8%와 차액+가산세가 한꺼번에 추징되니까 처분 일정 캘린더에 꼭 표시해두세요.
5️⃣ 감면 제도도 확인하세요
- 생애최초 주택구입 : 취득세 100% 감면(한도 200만원, 인구감소지역 300만원), 12억원 이하면 소득요건 없음
- 출산·양육 감면 : 출산 전후 5년 내 취득하는 실거주 주택, 500만원 한도 100% 감면
여기까지 기본세율이랑 중과세율, 주택수 산정 기준의 핵심만 정리해봤는데요, 실제로는 지방 저가주택 특례 상세 조건, 분양권·오피스텔 케이스별 판정, 감면 신청 절차, 자주 묻는 질문까지 알아둬야 계약 전에 정확한 세금을 예측할 수 있어요.
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