2026년 전세 사기 예방을 위한 계약 단계별 주의사항 및 보증보험 지원대상

2026년 전세 사기 예방을 위한 계약 단계별 주의사항 및 보증보험 지원대상 안내

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에서는 임차인의 소중한 보증금을 보호하고 안전한 거래 환경을 조성하기 위해 '2026년 전세 사기 방지 및 임차인 보호 대책'을 강화하여 시행하고 있습니다. 2026년에는 임대인의 국세 완납 증명 의무화와 전세보증보험 가입 기준이 더욱 정교해짐에 따라, 계약 전 등기부등본 분석부터 특약 사항 기재까지 철저한 사전 점검이 필수적입니다. 소중한 재산을 지키기 위한 핵심 주의사항과 상세 확인 방법을 정리합니다.

■ 2026 전세계약 필승 체크포인트 요약

• 권리 분석: 등기부등본상 근저당+보증금 합계가 매매가의 70% 이하인지 확인
• 체납 확인: 임대인 동의 없이도 가능한 '미납 국세 열람 제도' 적극 활용
• 보증 보험: HUG 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전 선결 조건으로 확인

1. 계약 전 서류 점검 및 임대인 신용 확인 안내

전세계약 체결 전 가장 중요한 것은 등기부등본의 권리 관계와 임대인의 세금 체납 여부입니다. 2026년부터는 고액 체납 임대인에 대한 정보 공개가 확대되어 임차인이 위험 요소를 사전에 파악하기 용이해졌습니다.

● 등기부등본 확인: '갑구'의 소유자 일치 여부와 '을구'의 선순위 채권(근저당) 금액을 반드시 확인해야 합니다. 신탁 등기가 되어 있는 경우 수탁자의 동의서가 없으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

● 세금 체납 조회: 보증금이 1,000만 원을 초과하는 경우, 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 당해세는 보증금보다 우선 변제되므로 반드시 체크해야 합니다.

전세보증보험 가입을 위한 '공시가격 126% 룰' 적용법과 임대차 계약서 작성 시 보증금 보호를 위한 5대 필수 특약 문구 등 상세 정보는 해당 글에서 확인하실 수 있습니다.

관련링크 : 전세계약 주의사항 2026｜내 보증금 지키는 필승 가이드 상세정보 안내

2. 지원 내용 및 전세보증보험 가입 가이드

내 보증금을 지키는 최후의 보루는 보증보험입니다. 2026년에는 청년 및 신혼부부 등을 대상으로 보증보험료를 지원해 주는 지자체 사업이 활발히 운영되고 있습니다.

⚠️ 2026년 임차인 필수 방어 기제

• 확정일자/전입신고: 계약 즉시 확정일자를 받고, 잔금 당일 반드시 전입신고를 완료하여 대항력을 확보해야 합니다.
• 반환보증보험: HUG, HF, SGI 중 본인의 조건에 맞는 보증 기관을 선택하여 가입 가능 여부를 사전 확인하십시오.
• 보증료 지원: 연 소득 기준 충족 시 지자체로부터 납부한 보증료를 최대 30만 원까지 환급받을 수 있습니다.

3. 안전한 계약 체결을 위한 실전 4단계

계약 전부터 잔금 지급 이후까지 단계별로 서류를 확인해야만 공백기 없는 보증금 보호가 가능합니다.

단계	핵심 실행 및 체크 절차
Step 1	매물 확인 시 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 적정 시세 파악
Step 2	계약 당일 등기부등본 재확인 및 임대인 신분증 대조, 국세 완납증명서 요구
Step 3	보증보험 가입 거절 시 계약금 반환 등을 명시한 안전 특약 문구 삽입
Step 4	잔금일 당일 오전 전입신고 완료 및 다음 날 등기부등본 최종 확인

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q: 집주인이 잔금 당일에 대출을 받으면 어떻게 되나요?
A: 전입신고의 효력은 다음 날 0시에 발생하므로, 당일 설정된 근저당권보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 '잔금일 익일까지 근저당 설정을 금지'하는 특약이 반드시 필요합니다.

Q: 전세보증보험 가입이 안 되는 집은 위험한가요?
A: 네, 보증 기관의 기준(부채 비율 등)을 충족하지 못하는 집은 추후 경매 시 보증금 회수가 어렵거나 다음 세입자를 구하기 매우 힘들 가능성이 큽니다.

2026년 한층 강화된 부동산 보호 제도를 활용하여 본인의 전 재산과 다름없는 보증금을 철저하게 방어하시기 바랍니다.
계약 과정에서 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 '주택도시보증공사'나 '법률구조공단'의 상담 서비스를 적극 활용하여 안전한 주거 권리를 확보하십시오.